서울 재건축 다시 뜬다? 성산시영/미미삼/신월시영, 집값 상승에 속도 붙은 이유

재건축, 멈췄던 시계가 다시 움직인다

최근 서울 아파트값 상승세가 다시 시작되며, 그동안 주춤했던 서울 재건축 사업들이 활기를 되찾고 있습니다.

특히 강북 지역의 중대형 단지들이 움직이고 있다는 점이 주목할 만합니다.

마포구의 성산시영, 노원구의 미미삼(미성/미륭/삼호), 양천구의 신월시영 등 대표 재건축 단지들이 다시금 속도를 내고 있습니다.

이러한 흐름은 단순히 부동산 시장 회복 그 이상으로, 분양가 상승 기대감과 재건축 부담금 완화에 대한 기대가 결합된 결과라고 볼 수 있습니다.

서울 집값 상승, 재건축의 동력 되다

서울 아파트 시장은 최근 몇 달간 완만하지만 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다.

KB부동산 통계에 따르면 2024년 하반기부터 서울 아파트 실거래가가 상승 전환했고, 특히 강남권과 마포/용산/성동 등 인기 지역의 회복세가 두드러집니다.

이런 상승은 자연스럽게 분양가에 대한 기대감으로 이어지고 있으며, 건축비 상승에도 불구하고 기존 조합원들의 추가 분담금 우려를 줄이는 요인으로 작용하고 있습니다.

주목받는 강북 재건축 단지

성산시영(마포구)

서울 마포구 성산동에 위치한 성산시영 아파트(4,823세대)는 최근 설계사 선정 절차에 착수하며 본격적인 재건축 궤도에 올랐습니다.

최고 40층 규모로 재건축될 예정이며, 현재 전용 59㎡ 기준 시세는 약 12억 원대로 재건축 기대감이 이미 반영되고 있습니다.

이 단지는 용적률 상향과 정비계획 변경 승인을 통해 향후 분양성도 기대되는 핵심 단지로 평가됩니다.

미미삼(노원구)

미성/미륭/삼호 아파트, 일명 '미미삼'은 노원구 중계동에 위치한 중대형 단지로, 최근 조합설립 동의율 증가와 함께 재건축 탄력이 붙었습니다.

이곳은 향후 강북권의 대표 신축 브랜드타운으로 거듭날 가능성이 높으며, 전철/학군/공원 등 입지 경쟁력까지 갖추고 있어 투자자 관심이 집중되고 있습니다.

신월시영(양천구)

양천구 신월동에 위치한 신월시영은 그간 높이제한 규제로 인해 재건축이 지연됐던 단지입니다.

하지만 최근 서울시의 규제 완화와 함께 2024년 하반기 들어 정비계획 변경과 시공사 관심이 늘어나며 기대감이 커지고 있습니다.

양천구는 목동 재건축과 연계된 파급효과도 있는 지역으로, 신월시영 역시 수혜 단지로 주목받고 있습니다.

분양가 상승과 재건축 경제성

재건축은 '높은 공사비'와 '조합원 분담금'이라는 장벽을 갖고 있었습니다.

하지만 최근 분양가상한제 일부 완화와 시장 회복으로 인해 일반 분양가 인상이 예상되면서, 조합 입장에서는 부담이 줄고 사업성은 향상되는 상황입니다.

예를 들어 성산시영의 경우, 분양가가 기존 예상보다 20% 이상 높게 형성될 가능성이 제기되고 있으며,

이는 일반분양 수익 증가 - 조합원 분담금 감소라는 공식으로 이어집니다.

서울 재건축, '기회'는 다시 온다

지금 서울 재건축 시장은 집값 상승, 규제 완화 기대, 분양가 회복이라는 3박자가 맞물려 재시동의 국면에 진입하고 있습니다.

특히 강북권의 대단지 재건축이 움직이고 있다는 점은, 시장 심리가 회복되고 있음을 방증합니다.

물론 정비구역 해제, 조합 설립 지연, 정책 변화 등의 리스크는 여전하지만, 지금은 준비된 단지일수록 빠르게 움직일 수 있는 시점입니다.

투자자와 실수요자 모두, 정확한 정보와 시장 흐름을 읽고 전략적으로 접근하는 것이 중요한 시기입니다.