새 정부의 부동산 규제 카드…서울 집값 잡힐까?

서울 집값 폭등, 새 정부는 어떻게 대응할까?

2025년 들어 서울 아파트 가격이 다시 상승세를 타면서 새 정부는 부동산 시장 안정화를 위한 규제 검토에 나섰습니다.

특히 '갭 투자'와 '투기 과열'로 인한 가격 불안이 확산되면서 규제 지역 확대, 대출 규제 강화, 수도권 공급 확대 등이 주요 대응 방안으로 떠오르고 있습니다.

이번 포스팅에서는 새 정부가 어떤 부동산 정책을 고려 중인지, 그리고 이러한 조치들이 실제로 집값 안정에 효과가 있을지 살펴봅니다.

정부가 꺼내든 세 가지 부동산 대책 시나리오

1. 규제 지역 확대: 투기 차단을 위한 첫 조치

정부는 투기 수요를 억제하기 위해 투기 과열 지구 및 조정 대상 지역 확대를 검토하고 있습니다.

- "서울 외곽 및 수도권 일부 지역도 과열 양상 보인다"

- 기존 규제 구역 외에 신규 분양이 집중된 지역이나 전세가 상승 폭이 큰 지역이 우선 검토 대상

이러한 지역 지정은 특히 갭 투자자(전세를 끼고 집을 사는 투자자)를 제한하고, 다주택자 거래를 위축시키는 효과가 있을 것으로 보입니다.

2. 대출 규제 강화: LTV DTI 더 조일까?

현행 제도상 규제 지역에서는 LTV(주택담보대출비율) 최대 40%, DTI(총부채상환비율) 최대 40% 정부는 이를 비주택 실수요자나 다주택자에 한해 더 축소하는 방안을 검토 중입니다.

예를 들어, LTV 30% 수준으로 하향, DSR(총부채원리금상환비율) 강화, 주택 가격 기준 대출 금지 조치까지도 논의 대상입니다.

특히 9억 원 이상 고가 아파트에 대해선 대출 자체를 차단하는 극단적인 조치도 시장에서 우려되고 있습니다.

3. 공급 확대: 재건축, 유휴지, 신도시 카드

수요 억제만으로는 한계가 있다는 인식 하에, 정부는 서울 및 수도권의 주택 공급 확대도 병행할 계획입니다.

공급 확대 시나리오에는 다음과 같은 내용이 포함될 수 있습니다.

- 재건축/재개발 규제 완화: 절차 간소화 및 용적률 상향 가능성

- 3기 신도시 추가 공급 검토

- 국공유지 및 유휴 토지 활용: 역세권, 산업단지 주변 등

다만, 공급 효과가 실제로 체감되기까지는 시간이 필요하기 때문에 단기적인 집값 진정 효과는 제한적일 수 있습니다.

실효성 있는 부동산 정책이 될까?

서울 집값이 다시 상승하면서 새 정부의 첫 시험대는 '부동산'이 되었습니다.

하지만 단순한 규제 확대만으로는 가격 안정을 장담하기 어렵습니다.

이번 정책 기조의 핵심은 다음과 같습니다.

1) 투기 수요 억제를 위한 규제 지역 확대

2) 무리한 대출 억제로 레버리지 투자를 차단

3) 장기적인 공급 확대로 근본적 수요 대응

그러나 시장은 유동성이 많고, 심리적 기대감이 클 경우 정부 정책보다도 집값 상승세가 우선 작용할 수 있습니다.

따라서 단기적 규제보다는 신뢰할 수 있는 공급 로드맵과 정책 일관성 유지가 무엇보다 중요한 시점입니다.

앞으로 몇 달간의 정부 움직임과 실제 정책 발표는 서울 및 수도권 부동산 시장의 방향을 결정짓는 중요한 지표가 될 것입니다.