한국, 외국인 부동산 거래 증가…서울시, 규제 강화 나선다

외국인 부동산 구매 급증, 왜 문제가 될까?

최근 서울의 부동산 시장에서 외국인 투자자들의 부동산 매입 증가가 눈에 띄고 있습니다.

이러한 현상은 일부 지역의 집값 상승을 부추기거나, 내국인에게 역차별을 초래한다는 우려로 이어지고 있습니다.

이에 따라 서울시는 외국인의 부동산 거래를 면밀히 모니터링하고, 규제 강화를 추진하고 있습니다.

이번 포스팅에서는 서울시가 발표한 외국인 부동산 거래 관리 방안과 그에 따른 시장 영향과 법적 제도 변화 가능성에 대해 살펴봅니다.

서울시의 외국인 부동산 규제 정책, 핵심은?

1. 자금 출처 조사 강화: "불법 송금 증여 막겠다"

서울시는 외국인의 주택 및 부동산 매입 시 자금 출처를 철저히 조사하겠다고 밝혔습니다.

- 자금의 국내 유입 경로

- 해외 금융기관 대출 여부

- 증여 또는 불법적 자금 이동 여부

이러한 조사는 특히 고가 아파트, 상업용 부동산 거래에서 강화될 예정입니다.

최근 국토부 통계에 따르면, 2023년 기준 외국인의 국내 부동산 매입은 전년 대비 약 20% 증가했습니다.

2. 불법 증여 불공정 거래 차단

서울시는 외국인이 국내 규제를 피해서 해외에서 자금을 조달하거나, 친인척 간의 위장 증여 및 탈세를 통해 부동산을 취득하는 것을 방지하겠다는 입장입니다.

- 예시: 한 외국인이 가족 명의로 수십억 원 규모의 강남 아파트 구입 후, 임대 수익을 챙긴 사례가 논란

- 이에 따라 금융기관, 세무 당국과의 공조 수사체계도 함께 강화됩니다.

3. 외국인 대출 규제 불균형 해소 추진

현재 한국 내 국민은 LTV, DSR, DTI 등 엄격한 대출 규제를 받고 있지만, 외국인은 해외에서 대출을 받고 규제 우회가 가능한 구조입니다.

이로 인해 국내 실수요자들과의 형평성 문제가 제기되고 있습니다.

서울시는 이러한 역차별을 해소하기 위해 해외 금융기관 대출에 대한 보고 의무 및 정보 공유 체계 구축을 요청한 상태입니다.

4. 월별 실시간 거래 감시 시스템 도입

서울시는 각 구청과 협력하여 외국인 거래 데이터를 월 단위로 수집하고, 이상 거래 탐지 시스템을 가동할 계획입니다.

- 거래 건수, 금액, 위치, 연령대, 국적 등 다양한 지표 활용

- 이 데이터를 바탕으로 고위험 거래를 실시간 분석하여 과세 및 수사로 연계

이는 단순한 사후 관리가 아니라, 시장 이상 징후에 대한 선제적 대응으로 해석됩니다.

5. 법 개정 요청: "상호주의 원칙 적용 필요"

서울시는 정부에 「부동산 거래신고법」 및 관련 법령 개정을 공식 요청했습니다.

그중에서도 주목되는 내용은 상호주의(Reciprocity) 원칙 적용입니다.

상호주의란?

외국인이 한국에서 부동산을 자유롭게 구매할 수 있으려면, 해당 국가에서도 한국인이 똑같이 부동산을 매입할 수 있어야 한다는 원칙입니다.

이는 일부 국가가 한국인의 부동산 취득을 제한하는 반면, 자국민은 서울 강남 등 주요 지역에 자산을 쌓는 상황을 막기 위한 조치입니다.

외국인 부동산 규제, 서울 집값 안정에 효과 있을까?

서울시의 이번 조치는 단기적으로는 불법 거래와 세금 회피를 막고, 국내 실수요자의 상대적 불이익을 줄이기 위한 대응입니다.

하지만 실제로 집값 안정에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

왜냐하면 외국인 거래 비중이 전체의 약 1.5~2% 수준으로 아직은 낮기 때문입니다.

그럼에도 불구하고, 국민 정서와 시장 투명성 확보 측면에서는 분명히 의미 있는 변화입니다.

향후 서울시와 국토부의 협업으로 법적 제도가 개정될 경우, 외국인 투자자에게는 더욱 까다로운 환경이 조성될 수 있으며, 시장에 주는 신호 효과도 상당할 것으로 예상됩니다.